网上一堆营销号千篇一律，我就不跟风了。
直接客观聊聊，这个盘值不值得买，以及适合哪类朋友买，以做参考。
01 并不完美的科学城新盘
先强调一点，保利锦上项目，不像那些营销号所讲的，都是优点，它也是有缺点的：
1、地段不算核心，且不近地铁。
该项目在永和隧道口，与岭南雅筑、绿地杉禾田等为邻，且远离地铁，改善预期只能等建设中的有轨电车5号线。
熟悉科学城的都知道，科学城少有真地铁盘，这是个通病。
2、近开源大道，有噪音干扰
这也是客观事实，开发商也有意识到该缺陷。
所以在规划设计的时候，通过：项目整体抬高6米，并在近路一侧布置绿化带，以及3层隔音玻璃，还有背靠开源大道的排布等一系列举措，来弱化噪音的影响。
看得出，面对噪音这个问题，保利还是花了不少心思的。
3、虽然近黄广附南北校区，但是否读的到，仍存在不确定性。
从航拍图上看，项目离黄广附南北校区非常之近，然而根据当前这两个校区的招生范围，是优先录取岭南雅筑、绿地杉禾田、龙湖云峰原著等小区生源的。
比如官方发出的，北校区小学部招生服务范围描述为：绿地杉禾田小区符合政策的适龄少年儿童，有学位余量的情况下接受附近片区户籍地段生备选。
注意“有学位余量的情况下接受附近片区户籍地段生备选”，所以，蹭到这个名校还是有可能，不过一切都得等教育局划定。
以上这些缺点都是客观存在的，不可回避，开发商心里也门清，因此在整个产品的定位以及定价策略上，一定会打出差异化。
毕竟从保利水木芳华、领秀海的操盘来看，保利非常懂刚需，且营销团队非常强悍，所以这个项目的销量肯定不会差，即使在当前并不太好的行情下。
因为行情差，不代表需求少，需求其实一直都在，只是部分转入观望，延后而已，但仍然会有逆市择机上车的部分人群。
那保利锦上对于这部分刚需朋友来讲，是不是一个“机”，值不值得买？
02 上车科学城的“机”？
目前整个科学城在售新盘，上车门槛最低的，是中央城85、88平和时代天韵88平产品，但总价都要去到300万上下。
这两者，也是保利锦上的主要竞品。
然而，人家地段更好，且学校也是确定的，所以保利锦上要是直接硬刚，怕是刚不过。
因此保利一定会选择错位竞争，一定会打差异化，避其锋芒。
把在增城、番禺玩的那一套，搬到科学城。
所以我们就看到，该盘主打75、88、105的刚需产品，135有，但货量不是太多。
尤其75平的极致三房户型，直接拉低整个科学城的三房上车门槛，在科学城几无对手。
88平倒是与中央城和时代天韵小户型产品重叠，但我猜测，保利在价格上也一定会比这两者低。
而且搭配四开间朝南，2.5容积率+山景的改善配置，如果价格够惊喜，直接抢掉这两个竞品的部分客群，不是难事。
这就是非常典型的差异化打法，且保利一定会用75平的产品来做文章，打出第一波热度，因为这个产品在整个科学城来说，是具有排他性的，只此一家。
因此，保利锦上的面世，对于之前预算只能考虑新塘、知识城或者永和的朋友来说，提供了一个相对较好的，上车科学城三房的机会。
虽然如前文所述，这里地段一般，但可以很负责任的说，选择这里，还是会比新塘、知识城或永和，强出太多太多的。
03 尾声
保利还是牛逼，对市场把握，对目标群体需求的把握，都是很精准、毒辣的。
这个地段虽有山景因素，但如果打造成一个存粹的改善或豪宅盘，还撑不太起，而现在打出“改善配置，但却更低的科学城三房上车门槛”这张牌。
对预算不高的朋友们来说，是否就意味着，现在有了比新塘、知识城、永和等更好的选择呢？
而且这个地段，虽然比不了香雪和区府，但离核心区其实也不远，紧挨蓝精灵板块，也就是万科金梦，中海誉城那些。
了解科学城楼市的朋友应该都知道，这块的二手成交是很活跃的，也就是说这里已经有了一个相对成熟的二手市场。
所以这里并非是有些朋友认为的那样，属于非常荒凉、郊区的板块。
万科金梦、中海誉城都是生活氛围浓厚的大盘，包括未来省人民医院黄埔分院的落地，还有时代天韵附近规划的8万方商业。
配套只会越来越成熟，所以地段不能说太好，但也不会太差。
有些朋友买房，会有完美主义，眼里只有项目的缺点，而忽略了钱包的厚度，能上香雪、区府，甚至黄陂，固然会更好，这个在地段上是没有争议的。
但如果你的预算目前买不到这些地段的好产品，或者只能买香雪、区府的小面积，但又不够住，需要更大面积，现在突然冒出来一个科学城的低容积率，全南向产品，固然它不完美，有诸多缺点，你会怎么选呢？
买房就是这样的啦，没有完美的选择，只有限制条件下的最优解。
盘无好坏，只有对比。
我们买的不是最好的产品，而是相对更好的产品。
你说，是不是这个道理呢？
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