当下一个非常残酷的现实:老破小,正在被大众抛弃。
大部分楼龄超过20年或以上的房子,在未来,注定会走向价值撕裂的时代。
我这样说肯定会被喷,尤其是手上已经持有这类房产的业主,但我还是要亮明观点:老破小,一定要谨慎买入,要赶紧置换掉!
01
房子都是有保鲜期的,一个楼龄超过20年的房子,是没多少人愿意去接盘的。
尤其是那种要环境没环境,要物业不给力,户型不止面积差强人意,空间尺度功能也不够优化的房产,而这些都是“老破小”的通病。
1、房龄20年、30年,设施设备太老旧,甚至到了寿命期;
2、户型太差,不是手枪形就是长条形,做不到南北通透,采光差、通风差,大多都是暗卫,基本没有舒适度可言;
3、没有物业、没有地下车库,所以管理非常差,地上乱停车、抢车位现象很严重,难免脏乱差;
最近看到一则新闻,2022上半年,北京传统意义上的“老破小”成交量首次跌破此前几年50%的均线。
如上图,老破小的购买力逐年递减已成事实,最直接的影响就是价格:
根据北青社区报消息,与去年9月相比,顺义老城区,地铁旁1990年的老小区东兴一区同一套房子从4.3万元/平方米跌至3.6万元/平方米,降了7000多元。
此外,龙府花园等城区8个小区的房价也都下降了,降幅在2000元/平方米至7000元/平方米之间。
这样的现象不止出现在北京,其他一线城市也是一样;我所在的深圳,近一年多来,价格下调最厉害的也是“老破小”。
2021年百花学区的八卦岭宿舍,一套35年楼龄的老破小,最高卖到了15.3万每平;而目前该小区的挂盘价普遍跌到8万上下,价格相比去年近乎腰斩。
(2021年4月成交价,365万)
最近的挂盘价
更可怕的是价格暴跌了,还没人愿意接盘。
在老破小比较集中的罗湖区,很多二手房即使跌破指导价也很难卖,流通性越来越差。
前两年接盘“老破小”的算是站岗了,这一跌,不知猴年马月才能解套;而未来这类房子的价格可能还会继续跌,因为接盘侠会越来越少。
很现实的一点,以90后和00后为主的购房群体,他们不太可能接受居住环境太差的房子。
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另外,老破小还有一个致命的问题是“楼龄高”,而贷款年限直接和楼龄挂钩。
一般次新房能贷满30、25年,老破小却只能贷十几年,有的地区甚至停贷。
在银行贷的少,那意味着买房人的月供和首付增多,而这么高的月供和首付,明明可以去买更高总价的房子。
况且,你买过来的时候楼龄已经够老了,再拿手上几年,等到卖的时候,这房子就更老了,新买家贷不了款,你就很难卖掉。
所以,大风劝你不要再追求“老破小”二手房,哪怕地段再好以后也很难有赚钱的机会,如果你手中捏着这样的筹码,尽早置换掉是最基本的选择。
02
老破小,就地段而言,它们大多位于城市的老城区,享有成熟的配套资源。
以前大家考虑老破小,主要还是奔着教育资源,所以导致它的学区溢价非常高。一套房,不管面积大小,是否能够达到居住条件,只要有了确定的对口名校学区,卖出天价都是大概率事件。
但是未来,情况就不一样了。早在去年4月30日的中央政治局会议上,国家就提出要防止以学区房等名义炒作房价。
从去年北京西城区全面实施多校划片区开始,再到今年深圳“优先大学区招生和集团化办学,建立义务教育学校教师轮岗制度。”
可以看到,各地学区房的游戏规则正在改变。当教育资源变得不再稀缺,到处都是“名校”,老破小的优势也会就此破灭。
当价值逐渐回归房产本身,那些罗湖、福田的老破小肯定会受到影响。毕竟没有多少人愿意花几百万,去住一个20-30年楼龄的房子。
大风了解到,目前深圳一些热门区域的老学区房,报价下跌很普遍,有的已经跌破了指导价。
比如,百花片区的南天二花园,最近成交的一套106平的户型,成交价去到了680W,比高峰期跌了1000万左右。
鹏盛村小区
再比如,同一片区的鹏盛村,一套31平的房子从去年的375w跌到了230w,足足跌了145w,比指导价262w还要低!
2021年1月,成交价375万
2022年8月挂盘价
真是应了那句话,爆炒过后一地鸡毛!
最后的最后,老房子只剩拆迁的优势。但如今的旧改政策,不等于直接“拆迁”。
2020年7月20日,国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。
明确将全面推进老旧小区改造,以“旧改”代替拆迁。也就是说在原有的基础上翻新。比如加装光纤网络、更换水电线路、加装电梯、配置新的停车场等等….
以后老房子想要博拆非常难,因为动迁的成本太高了。现在的房企宁愿拿高价的净地,也不愿意去碰城改了,一个是周期长,另一个是没有多少利润空间。
无可否认,老破小的价值正在消散。
对于一个居住价值不高,没有任何故事可讲的房子,人们是不太感兴趣的。
老破小的未来可想而知,就是没有未来。最后提醒大家,千万不要往坑里跳了,除非你嫌钱多。
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