由于孩子明年上学、升学，最近有几个群友问我买学区房的问题。
今天我就来谈谈学区房的底层逻辑，以及如何买学区房。
关于学区房最大的误解是，学区房没有价值了。恰恰相反，多校划片使得片区内部的壁垒打破，实现区域内部学校教育水平均衡化，削低了名校，抬高了差校。但区与区的壁垒，其实是变高了，优质的教育资源区会越来越集中。所以，优质片区内的中等学区房价值和下等学区房的价值反而是被抬升了。
去年，各大城市学区政策调整轰动了教育圈与地产圈，管理层一边拿教育培训“祭旗”，一边针对学区房动手。上海、北京、深圳等城市，多校划片+教师轮岗组合拳，一度占据热搜。
对于投资学区房，我一直是持相对保守的态度，很多情况下，尤其是异地投资，我不太建议买学区。
先说一下对于学区房的几个认识误区。
第一个误区，就是买了学区房，才能获得好的教育。
这里隐含的逻辑是这样的：上了好的学区，才能获得好的教育；获得好的教育，才能上名牌大学；上了名牌大学，才能找到好工作；找到好的工作，才能挣很多钱；挣到更多的钱，才能获得幸福生活。
这段逻辑是通的吗？
没有一段是通的。事实上，即使上了好的学区，能考上清北复交这样名校的概率也非常低。至于说上了名牌大学，就能找到一个好工作，那就更是一个笑话了。
小孩的成绩好不好，最重要的是要靠小孩自身，同时父母需要投入大量的精力。学区当然能起到一定作用，但是还是前两者的作用更为重要。如果家长将孩子的教育完全寄托在学区房上，那么实际上是在逃避责任。
一、学区房是什么？
在很多人的理解中，学区房意味着：房子，顺便还能读好学校。一举两得。而事实上这个观点是错误的。
世界上的事情，无非是“一分价钱一分货”，从来没有白吃的午餐。如果具有两份功能，你肯定就付了两份的钱。因为市场是有效的，不会白送白给。
那么学区房真正的意义是什么？学区房=“房子+学票”。好比一个地区，普遍的二房是300万/套。而带学区的房子要贵一点，要500万/套。那么，你买一套学区房，其实就是“300W房子+200W学票”。
二、学票有多贵？
很多人觉得房票和学票一时无法拆解。我们一般谈到的学区房，往往指的是市区里面的名校周边的房产，比如北京西城区、乌鲁木齐天山区北门等等。这些房子往往又老又破，户型极差，说房子本身的价值很高高，根本没人信。所以说，投资学区房，实际投资的是学票。
房产和学票，是两个东西，两者之间有非常大的差别。如果完全拿投资房子的逻辑来投资学票，不慎的话，是有可能碰上大钉子的。
房票和学票到底如何拆解？下面举个特例。
比方说北京著名的“过道学区房”。在这个例子中，我们可以假设房屋的价值为“零”，因为它本身没有任何居住、出租的使用价值。它就是一
个学区的入场券，一张学票。可见，“学票”是有定价的。因为对口的小学不同，学票的定价，有150W，300W，450W等各档。
这也同时解答了一个问题，“学区房要买小”。因为学区房的价值，无非是一张学票。你150W的学票，平摊到50平米，每平米可以因此涨价30000元/m。可如果是100平米二居，摊下来仅15000元/m 。如果是500平米别墅，差异仅 3000元/m。有些开发商打着“学区房”的招牌，大户型比周边楼盘贵2~3W，那就是坑了。
三、学区房背后的投资逻辑。
学区房的第一个问题，它的“激励机制”是不对的，学区房并不是一个正激励原理。
好比我是一个厨师，我有一道拿手菜“水晶虾仁”。酒店凭这道菜征服了上流社会，宾客如云。饭店赚到了大把的钱，老板给厨师涨工资。
又好比你是一个导演，连续几部戏票房大卖。随着你水平越来越高超，导演的声望越来越高，名利双收。这些都是“正激励”，意思是“做得好，加工资”。一个人可以拿到他的勤劳报酬。
而在“学区房”制度下呢？学区房的受益者是房东！好比我是一个特级教师，为了班里几个顽劣而且愚钝的学生耗费了心神。如慈母般的关怀，好不容易让小朋友乖乖学习，天天向上。而结果呢，结果学校成了名校，最美校长的名誉传遍了京城。周边附近的房子都成了“学区房”，房价纷纷升值，房东发了大财。而辛勤付出的老师，什么也没有，一分钱回报也没有。
所以“激励机制”是不对的，公立学校的老师并没有激励去关心学生，去培育学生，去营造自己的口碑。钱都被房东赚了。
四、学区房到底能不能投资？
一般来说，市场是有效的。如果一个学校很早就是好学校，那么这个价值就已经包含在学区房的价格里面了，所以学区房已经没有额外的溢价。要想赚取超额利润，不能说完全不可能，只是说概率非常小。
学区房存在几个巨大的风险：
1.几乎每年都会出现划片入学、学校搬迁这样的事件，一旦实施，学区房的价格往往会断崖式的下跌。
2.当然学校的变迁不是一下子出现的，它会随着城市格局、人群分布逐步位移，也许是20年，甚至30年或更长。因为随着城市的发展，老牌学区所在的地方往往地已经卖完了，ZF为了卖地，宁可让老牌学区去新区建分校，这样对于老牌学区的师资力量存在一个分流的问题。
3.学区房居住环境太差，新的富裕阶层不愿意住在里面，宁可到新区。高素质的人逐步离开，生源就会出现一定的分流。老牌学区在这种情况下，确实有不少衰落的。
从大的、长远的周期看，学区房实际就是一个击鼓传花的游戏，就看谁接最后一棒。
所以，对于老牌的已经非常贵的学区房，是不建议投资的。对于自用而言，学区房对于中产，又是必须的。在这种情况下，我的建议是买一个小的学区就可以了，这也是一个经济实惠的选择。建议最好用平常心看待，为了孩子上学买学区房，孩子上完学之后，不赔钱能卖出去。不要指望能投资赚大钱，当然挣钱了是最好不过的。
如何买学区房的结论：
1.对于一年内要自用，买一个较小的房子，处于较好的教育资源区域。
2.投资的话，选择新区老牌名校的分校，即潜力学区。但是，最好不要投资学区房，因为花同样的成本，有更安全、更好的选择
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