6月20日，新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉——1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，均较上一期下降10个基点。这是继2022年8月以来，LPR首次调整。以商业贷款总额100万商为例，等额本息25年算，总利息可节省约1.6万，月供减少约55元。
LPR的下调释放出积极的政策信号，购房环境进一步宽松，天津楼市热度能否回升？
（人民银行官网截图）
房贷利率再度下调
6月13日，央行宣布降息，市场对MLF和LPR下调预期增强。时隔2日，MLF下调10个基点；随后，LPR结束连续10个月的“按兵不动”，再度迎来下调。
对房地产市场而言，LPR下调，首要利好便是房贷利率的降低、购房成本的下降。政策接连放松，为楼市未来发展释放了重要的信号——楼市相关政策仍将延续积极态势。
各地因城施策仍在进行中，继天津5月出台公积金贷款“认房不认贷”政策后，6月16日，天津再度发布公积金新政征求稿，首套住房公积金贷款最高限额提高至100万元；第二套住房公积金贷款最高限额提高至50万元。
相比商业贷款，住房公积金贷款利率更低。目前天津首套住房公积金贷款利率5年期以下（含5年）和5年期以上利率分别为2.6%、3.1%；二套个人住房公积金贷款利率5年期以下（含5年）和5年以上利率分别为3.025%、3.575%。上调住房公积金最高贷款额度有助于提高购房者降低购房成本，在一定程度上缓解月供压力，更好满足购房者合理住房需求。
（图片来源于天津广播）
政策发布看似力度不大，但房贷利率再降、公积金贷款额度再提升等多项政策利好叠加，可谓“诚意十足”，或将有效改善购房者对市场的预期，加速入场。
6月中旬，多家银行下调存款利率，这将推动居民储蓄进入市场。同时，各地积极发布盘活实体经济的相关政策，如天津近期发布的《关于进一步优化民营企业发展环境 加大力度支持民营经济发展的若干措施》，均涉及提振消费信心、鼓励盘活存量资产等。
购房成本降低是助推楼市回温的关键之一，受当前居民收入及就业预期尚未扭转影响，新政刺激力度或有限。未来政策可能在放开限购限售、降低二套房贷利率等方面综合发力，促进房地产市场健康发展。
天津房价逆势上涨？
国家统计局发布5月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比整体涨幅回落、二手住宅环比下降。一线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落，二三线城市同比总体降势趋缓。
天津商品房销售价格环比上涨0.2%、同比下降0.3%；二手房成交价格环比上涨0.3%，同比下降4.1%。
天津楼市动能偏弱、成交量连续下滑，而房价却逆势上涨，原因在何？
楼市分化是造成房价逆势上涨的原因之一。从购房人群来看，自2022年下半年起，改善客群占据的比重越来越大，而改善产品的市场价格相对更高，如南开区的南开铂悦融御、绿城凤起悦鸣、建投誉山院；西青水西板块的绿城水西云庐、金地水西印等。
从区域来看，核心区、热门板块的新盘热度不减，有学区、产业加持的板块更受欢迎，而新盘则以改善迭代产品居多，如比如津南海教园、滨海新区空港、中心商务区和西青大学城等板块均跻身5月成交量的前十。
国家统计局公布的数据显示，建面约90㎡及以下的面积段均价环比上涨0.1%；建面约90-144㎡面积段均价环比上涨0.2%，建面约144㎡以上的面积段同比上涨0.4%。
（图片来源于国家统计局官网）
由此可见，大面积段的户型热度相对更高。改善产品，受市场波动影响较小。这类房子普遍单价高、总价高，综合作用下，撬动了楼市成交均价的上浮。
短期来看，由于购房需求不同，导致的房价分化将持续存在。随着政策效应不断显现，消费市场复苏势能增强，居民对未来收入预期持续改善,购房意愿增强，或将有效改善这一局面。
楼市热度能否回升？
2023年，天津楼市复苏态势呈阶段性，一季度楼市热度急速上升，随着需求释放逐渐见底，二季度楼市成交动能持续放缓，动能减弱。
居民预期尚未完全恢复，尚处于观望状态，购房信心不足，楼市增长动能持续放缓，如何稳住复苏回稳的局面是关键。
6月是地产行业的关键节点，为冲刺年中业绩，部分房企也将加快推盘节奏，积极推出特惠房等活动，供应增加、预期向好，成交则有望迎来小幅回升。
然而，从各个项目推出的优惠活动来看，折扣力度大不如前。
- 南开区的保利云禧推出5套特惠房，总价直降约10万起。建面约89-103㎡的高层总价357万起；建面约87-105㎡的洋房总价451万起。
- 河东区的中交春映海河，建面约63-120㎡的小高层，特惠总价236万起。
- 红桥区的中海云麓公馆，高层、小高层推出10套特惠房。建面约96-123㎡的高层，总价386万起；建面约143㎡的小高层，总价736万。
- 东丽金钟街板块的中国铁建花语尚东，推出特惠房活动。建面约75㎡的小高层，总价105万起；建面约95-125㎡的洋房，总价156万起。
- 北辰区北仓板块的万科运河文化村，推出特惠房活动。建面约89-99㎡的户型，总价91万起，直降16万起。
- ……
部分项目推盘节奏加快，绿城·水西雲庐、翡翠嘉和四期、金地万悦城等均加推了新楼栋入市；中国铁建花语尚东二期，也首开入市……集中推盘放量，给购房者更多选择，拉动销售。
新房销售蓄客难、房企销售压力大，随着经济运行逐步恢复到正常轨道，房地产市场也将逐步进入常态化恢复运行，对市场的压力逐步减轻。政策未来或仍有放松空间，随着经济恢复向好，稳定房地产市场政策显效，市场预期好转，房地产市场热度回升、有望逐步企稳。
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